§ 30 EStG ImmoESt = Immobilienertragsteuer
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, zahlen Sie in Österreich Steuer auf den Gewinn.Die Höhe richtet sich nach folgenden Kriterien:
In wenigen Fragen zu Ihrem Fall
Klicken Sie sich durch. Nach jeder Antwort sehen Sie, was sie bedeutet.
Wer lange besitzt, sollte heuer noch rechnen
- Betrifft alle, die vor dem 1. April 2002 gekauft haben.
- Ab 2027 wird die Pauschale kleiner, damit steigt die Steuer.
- Es zählt der Tag der Unterschrift, nicht der Tag der Zahlung.
- Später gekauft? Dann ändert sich nichts.
| Fall | Vertrag bis 31.12.2026 | ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Regelfall | 4,2 % | 6,0 % |
| Nach 1987 zu Bauland umgewidmet | 18,0 % | 21,0 % |
Beispiel: Haus, 1990 gekauft, Verkauf um € 500.000
Vereinfacht, ohne Befreiungen und ohne Kosten.
Nicht der Kaufpreis, sondern der Gewinn
Davon 30 %, egal wie lange Sie besessen haben. Die Spekulationsfrist gibt es seit 2012 nicht mehr.
- 86 % des Verkaufspreises gelten als Ihr Einstand, ab 2027 nur 80 %.
- Kein Beleg von damals nötig.
4,2 %vom Verkaufspreis, ab 2027: 6,0 %
- Verkaufspreis minus Kaufpreis samt Nebenkosten.
- Nachweisbare Investitionen zählen mit.
- Darum: Kaufvertrag und Rechnungen aufheben.
30 %vom Gewinn
Beispiel Neufall: 2010 gekauft um € 280.000, 2026 verkauft um € 400.000
Wann gar keine Steuer anfällt
- seit dem Kauf mindestens 2 Jahre durchgehend
- oder in den letzten 10 Jahren mindestens 5 Jahre durchgehend
- Sie ziehen mit dem Verkauf aus
- Grund bis 1.000 m² ist mit befreit
- befreit ist das Gebäude, nicht der Grund
- nur, wenn es in den letzten 10 Jahren nicht vermietet war
Ob eine Ausnahme greift, prüft niemand von selbst. Das gehört vor den Verkauf.
Der Umwidmungszuschlag
- Der Gewinn aus dem Grund wird um 30 % erhöht, dann erst besteuert.
- Gilt für Verkäufe ab dem 1. Juli 2025.
Beispiel: Gewinn aus dem Grund € 200.000, umgewidmet 2025
Sie müssen nichts selbst überweisen
Der Vertragserrichter
Notariat oder Kanzlei rechnet die Steuer aus Ihren Angaben.
Aus dem Kaufpreis
Direkt vom Treuhandkonto, spätestens am 15. des übernächsten Monats nach Zahlungseingang.
Keine Steuererklärung
Die Steuer ist damit abgegolten, wenn Ihre Angaben stimmen.
Was ich dabei für Sie tue
Ich frage schon beim ersten Gespräch, wann und wie Sie die Immobilie bekommen haben. Fehlt der alte Kaufvertrag, hole ich ihn aus dem Grundbuch. Die Steuer selbst berechnet der Vertragserrichter oder Ihre Steuerberatung.
Häufige Fragen
Gilt die Spekulationsfrist von zehn Jahren noch?
Nein, sie ist im April 2012 weggefallen. Geblieben ist nur die Grenze 31. März 2002, die über die Berechnung entscheidet.
Ich habe geerbt oder geschenkt bekommen. Was gilt?
Das Erben selbst kostet keine Immobilienertragsteuer, der spätere Verkauf schon. Es zählt, wann die Person davor gekauft hat. Hat Ihre Mutter 1985 gekauft, ist es ein Altfall, auch wenn Sie 2020 geerbt haben.
Kommt es auf die Unterschrift oder auf die Zahlung an?
Welche Regeln gelten, entscheidet der Tag, an dem der Kaufvertrag zustande kommt. Wann die Steuer fällig wird, richtet sich nach dem Eingang des Kaufpreises.
Ich finde den alten Kaufvertrag nicht mehr.
Im Altfall brauchen Sie ihn nicht, im Neufall schon. Er liegt in der Urkundensammlung des Grundbuchs, ich besorge ihn für Sie.
Rechnen Sie mir die Steuer aus?
Nein, das ist Steuerberatung. Ich sorge dafür, dass die Frage früh auf dem Tisch liegt und alle Unterlagen rechtzeitig beim Vertragserrichter sind.
Verkaufen Sie noch heuer?
Haben Sie Ihre Immobilie vor 2002 bekommen, entscheidet das Datum der Unterschrift über einen fünfstelligen Betrag. Der erste Schritt ist zu wissen, was sie heute wert ist. Persönlich und unverbindlich.
Rechtsgrundlagen
- § 30 EStG 1988: private Grundstücksveräußerungen, Befreiungen (Abs. 2), Pauschale (Abs. 4), Umwidmungszuschlag (Abs. 6a)
- § 30a und § 30b EStG 1988: Steuersatz 30 %, Fälligkeit und Abgeltung
- § 124b Z 498 EStG 1988: neue Pauschale für Verkäufe nach dem 31. Dezember 2026 (Budgetbegleitgesetz 2027–2028, BGBl. I Nr. 62/2026)
- § 124b Z 473 EStG 1988: Umwidmungszuschlag für Verkäufe nach dem 30. Juni 2025
- 1.000 m² beim Hauptwohnsitz: Einkommensteuerrichtlinien des Finanzministeriums, nicht im Gesetz selbst
Geprüft im Rechtsinformationssystem des Bundes am 27.10.2026. Diese Seite ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall.